Uithuiszettingen werden tijdens de eerste lockdown opgeschort door de overheid. Ook tijdens deze tweede lockdown komen ze weer onder de aandacht. Zowel het Brussels als Waals Gewest beslisten om uithuiszettingen opnieuw on hold te zetten tot 13 december 2020. Ondertussen worden ze in Vlaanderen afgeraden. Maar wat houdt een uithuiszetting juist in en welke uitzonderingsregels gelden er vandaag? Wij helpen u graag verder en belichten de impact op zowel de huurder als verhuurder (meestal eigenaar).
Wat is een uithuiszetting?
Een verhuurder kan bij de rechtbank aankloppen wanneer zijn huurder de huurprijs niet langer of slechts gedeeltelijk betaalt, het pand verwaarloost, burenruzies veroorzaakt of er sprake is van familiaal geweld. De vrederechter zal beide partijen eerst proberen verzoenen. Lukt dat niet? Dan kan de vrederechter beslissen om een uithuiszetting ofwel uitdrijving toe te staan. Dit betekent dat de huurder het pand moet verlaten.
Een verhuurder kan de huurder hier echter niet zelf toe dwingen. De verhuurder moet een gerechtsdeurwaarder inschakelen, die de beslissing van de vrederechter betekent (vakjargon voor officieel overhandigen) aan de huurder. Tijdens deze betekening krijgt de huurder extra uitleg van de gerechtsdeurwaarder en kunnen oplossingen besproken worden. Vanaf dat moment krijgt de huurder nog een bepaalde termijn om het pand te verlaten. Doorgaans gaat het om een maand, maar de vrederechter kan in uitzonderlijke omstandigheden ook een kortere termijn vastleggen.
Eenmaal die termijn verstreken is, gaat de gerechtsdeurwaarder over tot de effectieve uithuiszetting. Dit gebeurt in samenwerking met de lokale gemeentelijke ambtenaren en politie. Indien nodig wordt er ook beroep gedaan op een slotenmaker om het pand te kunnen betreden. Liet de huurder spullen achter? Dan stelt de gerechtsdeurwaarder hiervan een lijst op. De spullen worden nadien verzonden naar de locatie die de huurder verkiest. Koos de huurder geen locatie? Dan bewaart de gemeente die spullen tot de huurder deze kan ophalen. De maximale bewaartermijn is zes maanden.
Nadat de gerechtsdeurwaarder het pand heeft vrijgegeven, kan de verhuurder zijn pand opnieuw betreden.
Wanneer kan een uithuiszetting nog doorgaan?
In het Brussels en Waals Gewest zijn uithuiszettingen opgeschort tot 13 december 2020. Toch gelden er enkele uitzonderingsregels. Zo kunnen ondernemingen wel uit hun pand gezet worden, evenals personen die beschikken over een andere woonplaats in België. Ook uithuiszettingen vanwege dringende redenen kunnen doorgaan. Denk bijvoorbeeld aan een ernstig of onmiddellijk gevaar voor de veiligheid van de bewoners en/of de openbare veiligheid. Dringende uithuiszettingen vanwege bijvoorbeeld familiaal geweld blijven hierdoor mogelijk. Wanneer u als verhuurder kan aantonen dat uw pand ondertussen niet langer bewoond is, kan u eveneens een uithuiszetting laten uitvoeren om opnieuw toegang te krijgen tot uw pand.
Ook de Vlaamse kantoren van Modero hanteren deze aanpak. In deze moeilijke tijden is bemiddeling namelijk belangrijker dan ooit. Daarnaast zoeken we zoveel mogelijk oplossingen waarbij we de gezondheid van onze medewerkers en klanten niet in gevaar hoeven brengen.
Hoe kan u een uithuiszetting voorkomen?
In Vlaanderen worden jaarlijks ongeveer 12.000 uithuiszettingen toegekend door de rechtbank vanwege achterstallige huur. De Tijd rapporteerde dat er jaarlijks slechts 3.600 uithuiszettingen oftewel 30 procent effectief uitgevoerd worden. Als huurder is het belangrijk om in te zien van welke aard uw financiële problemen zijn.
Zijn uw financiële problemen kortstondig? Dan kan u een tijdelijk betalingsuitstel of afbetalingsplan bespreken met uw verhuurder. De gerechtsdeurwaarder staat klaar om tussen u beide te bemiddelen en deze oplossing te faciliteren.
Zijn uw financiële problemen structureel? Dan roept u best zo snel mogelijk professionele hulp in. Dit kan via het OCMW, maar veel huurders zijn zich hier niet van bewust of kloppen uit schaamte niet aan. In 2016 bleek dat in maar liefst 68 procent van de uithuiszettingen de huurder nog geen actief dossier had bij het OCMW. Nochtans hadden zij op hulp kunnen rekenen, zoals budgetbeheer of een collectieve schuldenregeling. Let wel, het is niet de taak van het OCMW om een nieuwe woning te vinden voor de huurder. Het OCMW biedt enkel begeleiding aan bij het zoeken naar een oplossing.
In Vlaanderen kan u via het OCMW ook beroep doen op het Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen. Zo ontvangt de verhuurder al een deel van het achterstallige huurgeld, terwijl de huurder in samenwerking met het OCWM een realistisch afbetalingsplan opstelt.
Welke kosten hangen er vast aan een uithuiszetting?
Wordt u als huurder geconfronteerd met een uithuiszetting? Dan kunnen de kosten snel oplopen. U bent zowel aansprakelijk voor de achterstallige huurgelden als gerechtskosten. Indien u het pand niet tijdig verlaat en ontruimt, wordt de verhuizing en bewaring van uw spullen u ook aangerekend. Probeer daarom zeker de woning tijdig te ontruimen en de sleutel af te geven.
Heeft u als verhuurder een uithuiszetting laten uitvoeren? De kans bestaat dat u uw pand in een slechte conditie zal aantreffen. U kan deze schade laten vaststellen door uw gerechtsdeurwaarder. De kosten die u maakt om het pand terug op te knappen, kan u aftrekken van uw huurwaarborg. Is deze niet toereikend? Dan kan u zowel de achterstallige huur als de overgebleven extra kosten terugvorderen van uw voormalige huurder. De kans bestaat echter dat uw voormalige huurder een heleboel schulden heeft. Als verhuurder bent u gelukkig wel een bevoorrechte schuldeiser. Dit betekent dat de goederen die de huurder achterlaat door de gerechtsdeurwaarder in beslag genomen kunnen worden. Eenmaal die goederen verkocht zijn door de gerechtsdeurwaarder zal de opbrengst ervan gebruikt worden om uw achterstallige huur de betalen. Toch kan u als verhuurder een onzekere wachtperiode tegemoet gaan, want de opbrengst van die goederen is meestal te laag om uw achterstallige huurgelden volledig te dekken. Laat daarom altijd eerst een solvabiliteitsonderzoek uitvoeren vooraleer u een lange en dure gerechtsprocedure aanspant tegen uw voormalige huurder.
Welk impact heeft een uithuiszetting?
Een uithuiszetting kan een zware financiële en mentale last met zich meebrengen voor beide partijen.
De huurder verliest zijn woonst en ziet zijn schuldenberg snel toenemen. Voor deze huurder wordt het ook moeilijker om nog te kunnen huren op de private huurmarkt, terwijl er voor de sociale huurmarkt jarenlange wachtrijen bestaan.
Ondertussen blijft de verhuurder in heel wat gevallen achter met een financiële kater. Want hoewel slechts 30 procent van uithuiszettingen effectief uitgevoerd wordt, betekent dat niet dat 70 procent van de verhuurders hun achterstallige huurgelden innen. Zij zien deze misgelopen inkomsten vaak niet meer terug omdat hun voormalige huurders kampen met een grote schuldenberg.
Daarom is het belangrijk dat schulden niet langer een taboe zijn. Hoe sneller men schulden durft bespreken, hoe sneller men doelgerichte hulp kan krijgen. Zo kunnen we financiële en sociale drama’s vermijden voor zowel huurders als verhuurders. Woonbemiddeling komt nu bijna altijd te laat. Laten we dat samen veranderen in de toekomst en het kostenplaatje actief verkleinen voor alle betrokkenen!
Zit u als huurder nog met enkele vragen? In Vlaanderen kan u terecht bij de huurdersbond of Wonen in Vlaanderen. In Brussel kan u een beroep doen op Wonen in Brussel of logement.brussels. In Wallonië vindt u meer informatie bij Portail sur le surendettement de Wallonie.
Zit u als verhuurder (of eigenaar) nog met enkele vragen? In Vlaanderen kan u terecht bij de Verenigde Eigenaars of Wonen in Vlaanderen. In Brussel kan u een beroep doen op Wonen in Brussel of logement.brussels. In Wallonië vindt u meer informatie bij Vivre en Wallonie.
Modero helpt alle betrokkenen graag verder. Aarzel niet om ons te contacteren via info@modero.be of 03 237 37 37.