Les expulsions ont été suspendues par les autorités durant le premier confinement. Elles font à nouveau l’objet d’attention durant ce deuxième confinement. La Région bruxelloise ainsi que la Région wallonne ont toutes deux décidé de suspendre les expulsions jusqu’au 13 décembre 2020. Elles sont également déconseillées en Flandre. Mais en quoi consiste au juste une expulsion et quelles exceptions valent aujourd’hui? Nous vous aidons volontiers et nous vous informons quant aux conséquences tant pour le locataire que pour le bailleur (généralement propriétaire).
Qu’est-ce qu'une expulsion?
Un bailleur peut faire appel au tribunal quand son locataire ne paie pas, ou seulement partiellement, son loyer, dégrade la propriété, crée des disputes de voisinage ou quand il est question de violences familiales. Le juge de paix va tenter d’apaiser les deux parties dans un premier temps. Cela ne fonctionne pas? Le juge de paix peut alors autoriser une expulsion. Cela signifie que le locataire doit quitter la propriété.
Le bailleur ne peut pas lui-même y contraindre le locataire. Le bailleur doit faire appel à un huissier de justice qui signifie la décision du juge de paix (terme de jargon pour remettre officiellement en main propre) au locataire. Lors de cette signification, le locataire reçoit des explications supplémentaires de la part de l’huissier de justice et des solutions peuvent être discutées. À partir de ce moment, le locataire reçoit encore un certain délai pour quitter la propriété. Généralement il s’agit d’un mois mais le juge de paix peut, dans des circonstances exceptionnelles, fixer un délai plus court.
Une fois ce délai communiqué, le juge de paix procède à l’expulsion effective. Cela se passe en collaboration avec les fonctionnaires communaux locaux et la police. Si nécessaire, il est fait appel à un serrurier afin de pouvoir pénétrer dans la propriété. Le locataire a laissé des affaires? L’huissier de justice en dresse alors la liste. Les affaires sont envoyées à l’endroit indiqué par le locataire. Le locataire n’a choisi aucun endroit? La commune les conserve jusqu’à ce que le locataire puisse venir les chercher. Le délai de conservation maximal est de six mois.
Le bailleur peut à nouveau pénétrer dans sa propriété une fois que l’huissier de justice l’a libérée.
Quand une expulsion peut-elle encore avoir lieu?
En Régions wallonne et bruxelloise, les expulsions sont suspendues jusqu’au 13 décembre 2020. Il y a cependant quelques exceptions. Ainsi, les entreprises peuvent être expulsées de leur immeuble, tout comme les personnes qui disposent d’un autre domicile en Belgique. Les expulsions pour raisons urgentes peuvent également se poursuivre. Pensez par exemple à un danger grave ou immédiat pour la sécurité des habitants et/ou la sécurité publique. Les expulsions urgentes pour cause de violences familiales par exemple sont aussi possibles. Si en tant que bailleur, vous pouvez démontrer que votre propriété n’est entre-temps plus habitable, vous pouvez aussi recourir une expulsion afin d’accéder à nouveau à votre propriété.
L’étude de Modero en Flandre gère également cette approche. En ces temps difficiles, la médiation est en effet plus importante que jamais. Nous cherchons en outre autant de solutions que possible qui ne mettent pas la santé de nos collaborateurs et de nos clients en danger.
Comment éviter une expulsion?
Environ 12.000 expulsions accordées par le tribunal pour cause d’arriérés de loyer ont lieu chaque année en Flandre. Selon De Tijd, seules 3.600 expulsions, soit 30 pour cent, ont effectivement lieu chaque année. En tant que locataire, il est important d’identifier la nature de vos problèmes financiers.
Vos problèmes financiers sont momentanés? Vous pouvez alors discuter d’un report de paiement ou d'un plan de remboursement avec votre bailleur. L’huissier de justice est là pour la médiation entre les deux parties et pour faciliter cette solution.
Vos problèmes financiers sont structurels? Vous devez alors demander une aide professionnelle le plus rapidement possible. C’est possible auprès des CPAS mais de nombreux locataires ne le savent pas ou ont honte de le faire. Il ressort qu’en 2016, dans pas moins de 68 pour cent des expulsions, le locataire n’avait pas encore de dossier actif au CPAS. Ils ont pourtant néanmoins pu compter sur une aide telle que la gestion de budget ou un règlement collectif de dettes. Attention, ce n’est pas le rôle du CPAS de trouver un nouveau logement pour le locataire. Le CPAS offre seulement un accompagnement dans la recherche d'une solution.
En Flandre, vous pouvez également faire appel via le CPAS au Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen (le Fonds flamand de lutte contre les expulsions). Le bailleur reçoit ainsi une partie de l’arriéré de loyer, tandis que le locataire établit un plan de remboursement réaliste en collaboration avec le CPAS.
Quels sont les frais engendrés par une expulsion?
Vous êtes locataire et vous êtes confronté à une expulsion? Les frais peuvent alors vite augmenter. Vous êtes responsable des arriérés de loyers mais aussi des frais de justice. Si vous ne quittez pas la propriété à temps, ou ne la videz pas, le déménagement et la conservation de vos affaires vous seront facturés. C’est pourquoi il vaut mieux faire en sorte de vider le domicile à temps et de remettre la clé.
Vous êtes bailleur et vous avez fait procéder à une expulsion? Il y a de grandes chances que vous récupériez votre propriété en mauvais état. Vous pouvez faire constater les dommages par votre huissier de justice. Les frais encourus pour retaper votre propriété peuvent être déduits de la garantie locative. Celle-ci ne suffit pas? Les frais supplémentaires restants peuvent être réclamés à votre ancien locataire, au même titre que l’arriéré de loyer. Il existe cependant une chance que votre ancien locataire ait de nombreuses dettes. En tant que bailleur, vous êtes un créancier privilégié. Cela signifie que les biens laissés par le locataire peuvent être saisis par l’huissier de justice. Une fois vendus par l’huissier de justice, le revenu de la vente sera utilisé pour payer votre arriéré de loyer. Cependant, en tant que bailleur, vous pouvez faire face à une période d’attente incertaine car le revenu de ces biens est souvent trop bas pour couvrir l’entièreté de l’arriéré de loyer. C’est pourquoi entreprendre une enquête de solvabilité est toujours préférable avant d’intenter une longue et coûteuse procédure judiciaire contre votre ancien locataire.
Quelles sont les conséquences d’une expulsion?
Une expulsion peut constituer une lourde charge mentale et financière pour les deux parties.
Le locataire perd son logement et voit ses dettes s’accumuler. Il sera aussi plus difficile pour ce locataire de pouvoir encore louer sur le marché privé tandis que les listes d’attente pour les logements sociaux sont très longues.
Entre-temps, le bailleur se retrouve dans bien des cas dans les embarras financiers. Car si seulement 30 pour cent des expulsions sont effectives, cela ne signifie pas que 70 pour cent des bailleurs recouvrent leurs arriérés de loyers. Ils ne revoient souvent pas ces revenus perdus car leurs anciens locataires font face à une énorme montagne de dettes.
C’est pourquoi il est important que les dettes ne soient plus un tabou. Plus vite on ose parler de ses dettes, plus vite on peut recevoir une aide adéquate. Et éviter ainsi des drames financiers et sociaux tant pour les locataires que pour les bailleurs. La médiation en matière d’habitation survient presque toujours trop tard. Changeons cela ensemble à l’avenir et réduisons l’ensemble des frais pour toutes les parties concernées.
Vous êtes locataire et vous avez encore des questions? En Flandre, vous pouvez vous adresser au huurdersbond (le syndicat flamand des locataires) ou à Wonen in Vlaanderen (Habiter en Flandre). À Bruxelles, vous pouvez faire appel à Wonen in Brussel (Habiter à Bruxelles) ou logement.brussels. En Wallonie, vous trouverez plus d’informations sur le Portail sur le surendettement de Wallonie.
Vous êtes bailleur (ou propriétaire) et vous avez encore des questions? En Flandre, vous pouvez vous adresser aux Verenigde Eigenaars (Propriétaires réunis) ou à Wonen in Vlaanderen (Habiter en Flandre). À Bruxelles, vous pouvez faire appel à Wonen in Brussel (Habiter à Bruxelles) ou logement.brussels. En Wallonie, vous trouverez plus d’informations sur Vivre en Wallonie.
Modero aide volontiers toutes les parties concernées. N’hésitez pas à nous contacter via info@modero.be ou au 03 237 37 37.